以下文章來源于斯文|七爺
最近的杭州樓市,發(fā)生了兩件引人矚目的大事:
第一件,是2020年11月24日,備受關(guān)注的未來科技城135號地塊出讓。諸多大開發(fā)商云集,一場歲末土拍大戰(zhàn)拉開序幕。令人錯愕的是,最終的競得者,不是國內(nèi)一線企業(yè),而是來自本土的眾安;
▲眾安競得未來科技城135號地塊
第二件,是2020年12月9日,著名的脫口秀演員思文悄然來到杭州,造訪了位于奧體核心、錢塘江畔的IOC項目之后,做客眾安品牌直播間,和眾安集團(tuán)營銷總一起暢聊,并為粉絲送上了源源不斷的福利。
▲思文做客眾安直播間
這兩件事帶給許多人一個疑問:為什么是眾安?
我也思考了很久。包括對于蕭山本土企業(yè)的觀察,我也一直在進(jìn)行。G20峰會之后,蕭山本土房企集體在杭州市場沉默,蕭山市場也徹底被外來房企占據(jù)。而有那么一段時間只有個別項目在售的眾安,仿佛一夜之間,開始集中發(fā)力。
它是怎么做到的?我認(rèn)為主要基于以下幾點。
Part 1丨壹
首先,在于清晰的戰(zhàn)略布局。
我們看一下眾安在杭州戰(zhàn)略版圖,主要集中在四個地方:
蕭山大本營、有“宇宙中心”之稱的奧體、未來科技城,以及正在崛起的三江匯輻射之下的富陽。
這四個板塊,看似毫無關(guān)系,但其實串聯(lián)在三個大邏輯之下:
第一,城西科創(chuàng)大走廊之上的產(chǎn)業(yè)高地。作為蕭山本土企業(yè),眾安并沒有像其他蕭山企業(yè)一樣偏安一隅,而是以更高的眼光審視杭州,精準(zhǔn)布局目前杭州最有活力的產(chǎn)業(yè)高地。從早期的白馬山莊、學(xué)君里等,到如今的溪園、南湖明月、南湖荷院,眾安持續(xù)深耕于此,并在最近拿下135號地塊。
眾安能夠擊敗眾多大鱷,成功拿下未來科技城寶地,是對于板塊持續(xù)的精研和多個項目的熱銷給了它底氣。能夠在未來科技城擁有四個項目的開發(fā)商,幾乎僅有眾安一家。
▲南湖荷院效果圖
第二,是擁江發(fā)展的戰(zhàn)略要地。從奧體到富陽,目前都進(jìn)入了杭州全域擁江的大戰(zhàn)略規(guī)劃之下。從亞運會的奧體主場,到三江匯的未來都市樣板,再到擁江發(fā)展與三江匯輻射之下的富陽,杭州的城市主軸,眾安連續(xù)開發(fā)嘉潤公館、IOC、明彩城、順源府等,既是對城市的解讀,又是對城市未來的解讀。
▲IOC·潮悅效果圖
第三,國家樞紐下的潛力之地。東站已是國家重要的樞紐,假期等瞬時客流甚至能夠超越虹橋,成為國內(nèi)第一大樞紐。西站是崛起的新樞紐。而南站,則是即將升級的全新樞紐。近日,一份南站即將升級的文件,讓南站新城整個板塊沸騰。而眾安,則提前布局了荷源府。
看似雜亂無章,仔細(xì)梳理,這就有點意思了。
眾安的眼光,和城市發(fā)展的眼光是一致的。它在做城市趨勢的跟進(jìn)者,順勢而為。
Part 2丨貳
第二,是“雙驅(qū)動”之下的后發(fā)優(yōu)勢。
眾安已有兩家上市公司,一家是眾安集團(tuán),一家是中國新城市。
G20峰會之后,眾安有一段時間確實在杭州項目不多,但眾安集團(tuán)旗下,以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營為主營業(yè)務(wù)的中國新城市商業(yè)發(fā)展有限公司,卻在持續(xù)發(fā)力。從早期自主開發(fā)和運營恒隆廣場,到如今在商業(yè)開發(fā)和運營、酒店管理、影視文化、健康教育等方面,不斷地拓展項目,輸出品牌,中國新城市成為了眾安的重要業(yè)務(wù)模塊。
商業(yè)運營能力的提升,反哺到眾安集團(tuán),對于公司整體運營能力的提升、運營思維的開拓,也是不無裨益。
由此,眾安也形成了“開發(fā)+運營”的雙驅(qū)動模式。這也是眾安和杭州絕大多數(shù)依然只注重住宅開發(fā)的企業(yè)的不同。
這個不同,也是伴隨杭州從開發(fā)到運營的整體城市經(jīng)營思維轉(zhuǎn)變之下,眾安能夠逆流而上、快速崛起的重要原因。
縱觀近幾年的杭州,出讓的土地中,商業(yè)占比越來越高,自持、長租房等需要后續(xù)經(jīng)營的資產(chǎn)越來越多,城市開始需要更高的運營能力。亞運村的招標(biāo)條件中,運營能力也被作為重要條件。
眾安讀懂了這個城市新變化,快速時間,用雙驅(qū)動模式彌補(bǔ)了傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的短板,也讓自己的未來擁有了更多的想象空間。
也就是說,眾安越來越不像一家本土企業(yè)。它逐漸在成為一家具備現(xiàn)代企業(yè)思維和管理模式的新企業(yè)。
Part 3丨叁
第三,則是企業(yè)發(fā)展模式的優(yōu)勢。
2014年,伴隨就近城市化和棚改啟動的優(yōu)勢,以及資本開始快速進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè),房產(chǎn)和地產(chǎn)逐步分離。越來越多的企業(yè),在這一輪浪潮中,采用高資金杠桿的高周轉(zhuǎn)模式,迅速做大規(guī)模。在這個浪潮中,眾安并沒有跟隨,而是逐步沉淀資金,相時而動。
今年,隨著國家發(fā)布房地產(chǎn)管控“三道紅線”,高資金杠桿的高周轉(zhuǎn)模式開始退潮。很多觸碰了“三道紅線”的企業(yè),不得不開始“減速”,降低負(fù)債率和資金杠桿。
恰好這個大企業(yè)降杠桿的窗口時間,給了相時而動的眾安一個很好的機(jī)會。“三道紅線”全部安全、而且在這幾年沉淀了充足資金的眾安,可以擴(kuò)張了。
眾安短期內(nèi)能夠快速拿地,在杭州能夠瞬間擁有多個項目,重要的企業(yè)背書就來自于此。
▲眾安在中國
而眾安趁這個機(jī)會擴(kuò)張,還有一個很重要的原因:浙江在加速城市化。
按照最近發(fā)布的浙江十四五規(guī)劃,十四五期間,浙江的城市化率,要從目前的70%提升到75%左右,也就是每年會帶來1%的城市化率推進(jìn)速度。
杭州近幾年,每年的城市化率大概是0.7-0.8%,而且按照這個速度,杭州每年的房地產(chǎn)市場容量已經(jīng)高達(dá)3000億以上。如果全浙江每年按照1%的速度,這個空間將非常令人期待。
所以有人倡言:未來,對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,得浙江者得天下。
眾安選擇此時擴(kuò)張,正是對于全省新規(guī)劃的充分理解。
目前的眾安,已開發(fā)90余個精品項目,已建成面積超過800萬㎡。它已從一家本土企業(yè),開始成為一家在全國布局的企業(yè),且連續(xù)十余年被評為“中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)”。
眾安的征途,早已不再是蕭山,也不再是杭州,而是立足長三角、聚焦重點城市群,積極拓展中西部核心城市。目前的眾安以長三角、京津冀、華中、華西等各大城市群作為戰(zhàn)略布局之地,業(yè)務(wù)覆蓋了杭州、昆明、青島、溫州、紹興、麗水、寧波、淮北等一二線核心城市。
它一直在努力。